Erweiterte Kürzung: Wie die Immobilien-GmbH die Gewerbesteuer vermeidet

Eine GmbH ist kraft Rechtsform Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Ohne die erweiterte Kürzung unterliegen deshalb auch reine Mieterträge der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beseitigt diese Belastung: Verwaltet und nutzt die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, wird der darauf entfallende Gewerbeertrag auf Antrag gekürzt. Übrig bleiben 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 %.

Mieteinkünfte aus privat gehaltenen Immobilien unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz, bei hohen Einkommen bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. In der GmbH bleiben von jedem Euro Mietüberschuss gut 84 Cent für Tilgung und neue Investitionen. Abgeltungsteuer fällt erst an, wenn ausgeschüttet wird. Wer Erträge über Jahre reinvestiert, baut in der GmbH deutlich schneller Vermögen auf. Mit der beschlossenen Senkung der Körperschaftsteuer ab 2028 wächst dieser Vorsprung weiter.

Die Kürzung setzt voraus, dass die Gesellschaft neben der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nur die gesetzlich zugelassenen Nebentätigkeiten ausübt, etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens. Ausgeschlossen ist sie, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient. Mitvermietete Betriebsvorrichtungen und andere Leistungen an Mieter sind in der Regel nur unschädlich, solange ihre Einnahmen 5 % der Mieteinnahmen nicht übersteigen. In beiden Fällen entfällt die erweiterte Kürzung für den gesamten Erhebungszeitraum, nicht nur für den schädlichen Teil; es bleibt nur die einfache Kürzung um die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG).

Seit 2021 lässt das Gesetz einzelne Tätigkeiten zu, die zuvor schädlich waren. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien, etwa aus einer Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach, oder aus dem Betrieb von Ladestationen sind unschädlich, solange sie 20 % der Mieteinnahmen nicht übersteigen (bis 2022: 10 %). Die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien an Letztverbraucher ist dabei nur begünstigt, wenn sie Mieter der Gesellschaft sind. Die Erträge aus diesen Tätigkeiten und aus Leistungen an Mieter bleiben gewerbesteuerpflichtig; ihr Gewinn ist gesondert zu ermitteln. Die Grenzen gelten für jedes Wirtschaftsjahr und gehören deshalb in die laufende Steuerung.

In der GmbH gibt es keine zehnjährige Spekulationsfrist. Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen stets der Körperschaftsteuer; bei der Gewerbesteuer können sie in die Kürzung einbezogen sein, solange der Verkauf Teil der Vermögensverwaltung bleibt. Zwei Punkte verdienen Aufmerksamkeit. Veräußert die GmbH ihren gesamten Grundbesitz vor Ablauf des Erhebungszeitraums, entfällt die erweiterte Kürzung für das ganze Jahr; unschädlich ist nach der Rechtsprechung nur ein Übergang am 31. Dezember um 23:59 Uhr. Und wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb mehr als drei Objekte veräußert, überschreitet in der Regel die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel und verliert die Kürzung. Ausschüttungen an den Gesellschafter werden mit Abgeltungsteuer belastet. Ist an der GmbH eine Holding-GmbH zu Beginn des Jahres mit mindestens 15 % beteiligt, bleiben Ausschüttungen an sie dagegen weitgehend steuerfrei; effektiv fallen rund 1,5 % an. Kapital, das langfristig arbeiten soll, bleibt so in der Unternehmensgruppe.

Richtig aufgesetzt, verbindet die Immobilien-GmbH eine niedrige laufende Belastung mit voller Flexibilität für Reinvestitionen. Den Ausschlag geben die Details, und die lassen sich vorab planen.