Spekulations­frist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt

Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, versteuert den Gewinn nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), im Alltag hat sich der Begriff Spekulationsfrist gehalten. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.

Maßgeblich ist der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird, beim Erwerb ebenso wie beim Verkauf. Übergang von Nutzen und Lasten, Kaufpreiszahlung oder Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle. Wer wenige Wochen vor Fristablauf einen Käufer findet, sollte den Notartermin entsprechend legen. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Anschaffung durch den Vorgänger zugerechnet; seine Frist läuft weiter.

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr vollständig und die beiden äußeren Jahre zumindest teilweise umfasst. Ein häusliches Arbeitszimmer, das etwa für eine Tätigkeit als Arbeitnehmer genutzt wird, steht der Steuerfreiheit nicht entgegen; gehört es zum Betriebsvermögen, ist der anteilige Gewinn betrieblich zu versteuern.

Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten, etwa den Kosten des Verkaufs, andererseits. Abschreibungen, die während einer Vermietung geltend gemacht wurden, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei; wird die Freigrenze erreicht, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnen, auch im Rück- und Vortrag.

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb mehr als drei Objekte verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann sind die Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig, und es kann Gewerbesteuer hinzukommen. Auch die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt als Veräußerung: Wer eine Immobilie innerhalb der Frist in seine GmbH überträgt, löst die Besteuerung in der Regel aus. Für Immobilien im Betriebsvermögen oder in einer GmbH gilt die Frist ohnehin nicht; dort ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Dafür ist die laufende Belastung in der GmbH niedriger, solange Gewinne nicht ausgeschüttet werden: Mit erweiterter Kürzung fallen derzeit 15,825 % an, ab 2028 sinkend.

Die Zehnjahresfrist ist einer der größten steuerlichen Vorteile privater Immobilien. Wer sie kennt und Verkäufe danach plant, nutzt sie voll aus.