Betriebsimmobilie bei der Umwandlung in die GmbH: mitnehmen oder auslagern?

Gehört zum Einzelunternehmen eine eigene Immobilie, ist sie bei der Umwandlung in die GmbH meist die wichtigste Einzelfrage. Von ihr hängt ab, ob der Wechsel steuerneutral gelingt, welcher Weg in die GmbH der richtige ist und ob Grunderwerbsteuer anfällt. Und sie wirkt lange nach, bei Haftung, Verkauf und Nachfolge.

Wie die Umwandlung insgesamt abläuft, zeigt der Beitrag Einzelunternehmen in eine GmbH umwandeln. Hier geht es um die Immobilie und die Wege, die es für sie gibt.

Steuerneutral zum Buchwert gelingt die Umwandlung nach § 20 UmwStG nur, wenn alle funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen auf die GmbH übergehen. Ein Grundstück, das der Betrieb nutzt, gehört nach der Rechtsprechung grundsätzlich dazu, regelmäßig auch ein Büro- oder Verwaltungsgebäude. Eine Ausnahme gilt nur, wenn es für den Betrieb wirtschaftlich von geringer Bedeutung ist.

Es genügt nicht, das Grundstück zu behalten und an die GmbH zu vermieten; ein bloßes Nutzungsrecht ersetzt die Übertragung nicht (BFH, Urteil vom 29. November 2017, I R 7/16). Bleibt das Grundstück zurück, ist § 20 UmwStG insgesamt nicht anwendbar. Die übrigen Wirtschaftsgüter gehen dann zum gemeinen Wert auf die GmbH über, ihre stillen Reserven werden versteuert. Vermietet der Inhaber das Grundstück an seine GmbH, bleibt es wegen einer Betriebsaufspaltung in der Regel Betriebsvermögen. Wird es dagegen Privatvermögen, gilt der ganze Vorgang als Betriebsaufgabe, und auch die stillen Reserven des Grundstücks sind zu versteuern.

Für die Einbringung bleiben damit zwei Wege: Die Immobilie geht mit in die GmbH, oder sie wechselt vorher dauerhaft in ein anderes Betriebsvermögen. Ein dritter Weg verzichtet ganz auf die Einbringung.

Der einfachere Weg führt das Grundstück mit dem Betrieb in die GmbH. Bei Buchwertansatz führt die GmbH die Werte und die Abschreibung fort. Die entscheidende Frage ist dann die Grunderwerbsteuer, und ihre Antwort hängt am gewählten Weg in die GmbH.

Wird das Grundstück im Wege der Einzelrechtsnachfolge eingebracht, ist schon der Einbringungsvertrag grunderwerbsteuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert, der Steuersatz beträgt in Hessen 6 Prozent. Ohne Eintragung als Kaufmann im Handelsregister bleibt nur dieser Weg, und Freiberufler können sich nicht eintragen lassen.

Ist der Inhaber als Kaufmann eingetragen und nicht überschuldet, kann er das Unternehmen samt Grundstück nach dem Umwandlungsgesetz ausgliedern (§§ 152 ff. UmwG). Bei der Ausgliederung auf eine neu gegründete GmbH wird die Grunderwerbsteuer nach § 6a GrEStG nicht erhoben, wenn der Inhaber danach fünf Jahre lang unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 95 Prozent an der GmbH beteiligt bleibt. So hat es der Bundesfinanzhof 2024 entschieden (Urteil vom 25. September 2024, II R 2/22). Bei einer bestehenden GmbH muss die Beteiligung zusätzlich schon fünf Jahre vor der Ausgliederung bestanden haben (BFH, Urteil vom 21. Mai 2025, II R 31/22).

Sinkt die Beteiligung innerhalb der fünf Jahre unter 95 Prozent, etwa weil ein Partner einsteigt, wird die Steuer nachträglich festgesetzt; die Änderung muss dem Finanzamt angezeigt werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4a GrEStG). Für Gewerbetreibende mit eigener Betriebsimmobilie kann es sich deshalb lohnen, sich vor der Umwandlung ins Handelsregister eintragen zu lassen (§ 2 HGB).

Liegt das Grundstück erst in der GmbH, gehört es zu ihrem Vermögen, auf das ihre Gläubiger zugreifen können. Ein späterer Verkauf wird in der GmbH mit Körperschaft- und Gewerbesteuer belegt, unabhängig davon, wie lange sie das Grundstück gehalten hat; die Zehnjahresfrist für private Immobilien gilt für sie nicht. Auch die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer scheidet aus, weil die GmbH nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.

Soll das Grundstück später wieder aus der GmbH heraus, fallen in der Regel zwei Steuern an: Die GmbH versteuert die stillen Reserven, und für den Erwerb wird erneut Grunderwerbsteuer fällig. Gibt die GmbH das Grundstück unter Wert an den Gesellschafter ab, liegt in Höhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Auch eine später eingezogene Holding kann Grunderwerbsteuer auslösen: Das Gesetz erfasst die Übertragung von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Eine steuerneutrale Abspaltung der Immobilie scheidet in der Regel aus, weil das betrieblich genutzte Grundstück für sich genommen kein Teilbetrieb ist (§§ 15, 16 UmwStG).

Soll das Grundstück nicht in die GmbH, muss es den Betrieb vorher verlassen. Wird es dabei Privatvermögen, sind seine stillen Reserven als Entnahme zu versteuern. Steuerneutral gelingt der Wechsel nur in ein anderes Betriebsvermögen. Verbreitet ist dafür eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, an deren Vermögen allein der Inhaber beteiligt ist, während die Komplementär-GmbH keinen Anteil hält. In diese KG lässt sich das Grundstück zum Buchwert übertragen (§ 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 1 EStG), und die KG vermietet es anschließend an die neue GmbH. Übernimmt die KG ein Darlehen, mit dem das Grundstück finanziert ist, gilt das als Entgelt, und es kann ein Gewinn entstehen.

Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, soweit der Inhaber am Vermögen der KG beteiligt ist, bei 100 Prozent also gar nicht (§ 5 Abs. 2 GrEStG); grunderwerbsteuerlich gelten Personengesellschaften dafür weiterhin als Gesamthand (§ 24 GrEStG). Sinkt seine Beteiligung innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung insoweit nachträglich (§ 5 Abs. 3 GrEStG). Gleiches gilt, wenn die KG innerhalb dieser Frist zur Körperschaftsteuer optiert. Auch einkommensteuerlich gelten Fristen: Steigt innerhalb von sieben Jahren eine Kapitalgesellschaft in die Beteiligung an dem Grundstück ein, etwa weil der KG-Anteil in eine Holding-GmbH eingebracht wird, ist insoweit rückwirkend der Teilwert anzusetzen (§ 6 Abs. 5 Satz 6 EStG). Die Sperrfrist für eine Veräußerung des Grundstücks (§ 6 Abs. 5 Satz 4 EStG) greift nach der Rechtsprechung dagegen nicht, solange der Inhaber allein am Vermögen der KG beteiligt bleibt (BFH, Urteil vom 31. Juli 2013, I R 44/12); die Finanzverwaltung hat das strenger gesehen.

Umsatzsteuerlich ist zu prüfen, ob die Übertragung auf die KG eine Vorsteuerberichtigung auslöst, etwa wenn das Gebäude in den vergangenen zehn Jahren mit Vorsteuerabzug errichtet oder umgebaut wurde (§ 15a UStG). Vermeiden lässt sie sich durch einen Verzicht auf die Steuerbefreiung im notariellen Vertrag (§ 9 Abs. 3 UStG), wenn die KG anschließend steuerpflichtig an die GmbH vermietet. Das ist nur möglich, soweit die GmbH die Flächen für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG).

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Für die Finanzverwaltung kommt es darauf an, welche wesentlichen Betriebsgrundlagen am steuerlichen Übertragungsstichtag zum Betrieb gehören. Ein Finanzgericht hat 2026 dagegen auf den Abschluss des Einbringungsvertrags abgestellt; die Revision beim Bundesfinanzhof ist anhängig. Auf der sicheren Seite ist, wer das Grundstück vor dem Stichtag auslagert, auch wenn die Einbringung zurückbezogen werden soll. Zudem prüft die Finanzverwaltung, ob Auslagerung und Einbringung auf einem Gesamtplan beruhen. Der Bundesfinanzhof erkennt eine dauerhafte Auslagerung grundsätzlich an; ob das auch für eine Übertragung zum Buchwert kurz vor der Einbringung gilt, hat er noch nicht entschieden. Je früher und dauerhafter das Grundstück den Betrieb verlässt, desto belastbarer ist die Gestaltung.

Im laufenden Betrieb vermietet die KG das Grundstück zu einer angemessenen Miete an die GmbH. Weil der Inhaber beide Gesellschaften beherrscht und das Grundstück für die GmbH wesentlich ist, entsteht eine Betriebsaufspaltung. Die Mieten sind gewerbliche Einkünfte; die Gewerbesteuer darauf wird weitgehend auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG), die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen. Zugleich gehören die GmbH-Anteile steuerlich zum Betriebsvermögen bei der KG, und ein späterer Verkauf der GmbH ist nicht mehr privat, sondern im Gewerbebetrieb der KG zu versteuern. Die gewerbliche Prägung der KG wirkt dabei als Sicherheitsnetz: Endet die Betriebsaufspaltung, etwa beim Verkauf der GmbH, bleibt das Grundstück Betriebsvermögen der KG, und seine stillen Reserven werden nicht aufgedeckt.

Haftungsrechtlich gehört das Grundstück dann nicht zum Vermögen der GmbH und steht ihren Gläubigern grundsätzlich nicht zur Verfügung, es sei denn, es dient ihnen als Sicherheit. Die Struktur kostet Aufwand: zwei weitere Gesellschaften, die KG und ihre Komplementär-GmbH, mit eigener Buchführung, eigenen Abschlüssen und Erklärungen, dazu ein Mietvertrag und die Beachtung der Fristen. Sie schafft dafür Spielraum. Ein Verkauf der GmbH oder der Einstieg eines Partners berührt die Immobilie nicht, und die Übertragung der GmbH-Anteile auf eine spätere Holding löst keine Grunderwerbsteuer aus, solange die GmbH selbst keinen Grundbesitz hält. Werden Betrieb und Immobilie in der Nachfolge getrennt, endet die Betriebsaufspaltung; das kann Ertrag- und Erbschaftsteuer auslösen und sollte vorher durchgerechnet werden.

Es geht auch ohne Einbringung. Die GmbH wird bar gegründet und übernimmt den laufenden Betrieb, während der Inhaber ihr die Immobilie und gegebenenfalls weitere wesentliche Betriebsgrundlagen vermietet oder verpachtet. Weil er beide Seiten beherrscht und die Immobilie für die GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage ist, entsteht eine Betriebsaufspaltung. Das bisherige Unternehmen besteht als Besitzunternehmen fort, die Immobilie bleibt dort Betriebsvermögen, und ihre stillen Reserven bleiben unberührt. Eine siebenjährige Sperrfrist nach § 22 UmwStG gibt es nicht, und Grunderwerbsteuer fällt nicht an.

Der Preis liegt an anderer Stelle. Die GmbH beginnt ohne das Eigenkapital des Betriebs. Was sie vom Betrieb übernimmt, muss sie kaufen oder pachten; beim Verkauf werden die stillen Reserven versteuert. Bezahlt sie dabei aus der Bareinlage, sind die Regeln zur verdeckten Sacheinlage zu beachten (§ 19 Abs. 4 GmbHG). Übernimmt sie Kunden, Mitarbeiter und Firma, geht nach der Rechtsprechung in der Regel auch der Geschäftswert über; ohne Entgelt ist er verdeckt eingelegt und ebenfalls zu versteuern. Beim Besitzunternehmen bleibt er etwa, wenn er allein an der Immobilie hängt. Ist der Inhaber zugleich Geschäftsführer der GmbH, liegt zudem regelmäßig eine umsatzsteuerliche Organschaft vor; er schuldet dann auch die Umsatzsteuer der GmbH.

Vor allem muss die Betriebsaufspaltung halten. Endet sie, etwa weil Besitz und Betrieb in der Nachfolge getrennt werden, droht die Versteuerung aller stillen Reserven des Besitzunternehmens einschließlich der GmbH-Anteile. Abhilfe kann eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG als Besitzgesellschaft schaffen, in deren Vermögen Immobilie und GmbH-Anteile übertragen werden; dafür gilt dann die zehnjährige Frist des § 5 Abs. 3 GrEStG.

Daneben gibt es Varianten. Statt in das Vermögen einer KG kann das Grundstück zum Buchwert in ihr Sonderbetriebsvermögen überführt werden (§ 6 Abs. 5 Satz 2 EStG). Das Eigentum wechselt dann nicht, und Grunderwerbsteuer fällt nicht an; das Grundstück muss aber dem Betrieb der KG dienen. Statt einer GmbH kommt auch eine GmbH & Co. KG in Betracht; für die Einbringung nach § 24 UmwStG genügt es, wenn die Immobilie Sonderbetriebsvermögen wird. Optiert die KG später zur Körperschaftsteuer (§ 1a KStG), muss die Immobilie vorher in ihr Vermögen übertragen werden, sonst sind nach Auffassung der Finanzverwaltung die stillen Reserven des KG-Anteils aufzudecken; grunderwerbsteuerfrei ist diese Übertragung nicht.

Mitnehmen ist einfacher und passt, wenn die Immobilie auf Dauer zum Betrieb gehört und weder ein Verkauf noch ein Partner absehbar ist. Die eigene KG lohnt den Aufwand eher, wenn Haftung, ein späterer Verkauf der GmbH oder eine Holding eine Rolle spielen. Die Betriebsaufspaltung ohne Einbringung vermeidet Sperrfrist und Grunderwerbsteuer, kostet aber in der Regel Steuer auf den Geschäftswert und verlangt eine Struktur, die auf Dauer hält. Welcher Weg trägt, zeigt erst die Rechnung mit den eigenen Zahlen.

Am Anfang steht ein kurzes Erstgespräch. Passt es, rechnen wir im Strukturcheck die Wege mit Ihren Zahlen durch, einschließlich Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und Ihrer Pläne für Holding, Verkauf und Nachfolge. Danach begleiten wir die Umsetzung, von der Übertragung des Grundstücks bis zur Eintragung der GmbH.

Nein. Ist sie eine wesentliche Betriebsgrundlage, muss sie für eine steuerneutrale Umwandlung aber entweder mit in die GmbH gehen oder vorher dauerhaft in ein anderes Betriebsvermögen wechseln, etwa in eine eigene GmbH & Co. KG. Ohne Einbringung lässt sie sich im Rahmen einer Betriebsaufspaltung auch an eine neu gegründete GmbH vermieten.

Nicht als Ersatz für die Übertragung: Bleibt das Grundstück einfach in Ihrer Hand, ist § 20 UmwStG nicht anwendbar. Möglich ist, es vorher in eine eigene KG zu übertragen, die es dann an die GmbH vermietet. Oder Sie gründen die GmbH bar und vermieten ihr die Immobilie, ohne den Betrieb einzubringen.

Das hängt vom Weg ab. Bei der Einbringung im Wege der Einzelrechtsnachfolge ja, in Hessen 6 Prozent auf den Grundbesitzwert. Bei der Ausgliederung auf eine neu gegründete GmbH nicht, wenn Sie danach fünf Jahre lang zu mindestens 95 Prozent beteiligt bleiben. Bei der Übertragung auf eine eigene KG nicht, soweit Sie an ihrem Vermögen beteiligt sind, es zehn Jahre lang bleiben und die KG in dieser Zeit nicht zur Körperschaftsteuer optiert.

Freiberufler können nicht ausgliedern, weil sie sich nicht als Kaufmann eintragen lassen können. Geht ihre Immobilie mit in die GmbH, fällt deshalb grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung in eine eigene GmbH & Co. KG steht ihnen dagegen offen.